Desde los primeros meses de 2025, los Real Estate Investment Trusts, conocidos como REITs, han captado la atención de inversionistas globales por su desempeño estable y consistente. A pesar de la volatilidad de los mercados de valores y la incertidumbre generada por las políticas monetarias de la Reserva Federal de EE. UU., así como la presión de los rendimientos de los bonos del Tesoro y los efectos de los aranceles en la cadena de suministro, este sector ha evidenciado una resiliencia notable en entornos de volatilidad que contrasta con la caída del Russell 1000 y el S&P 500. En este artículo, exploraremos las cifras clave, los factores impulsores y las perspectivas que sostienen el optimismo hacia los REITs en mercados desarrollados.

Hasta la fecha, los rendimientos de los bonos a diez años han mostrado tendencia al alza, lo que típicamente ejerce presión sobre los sectores de renta fija e inmobiliario. No obstante, los REITs han logrado mitigar parte de este impacto gracias a su capacidad para renegociar rentas y ajustar plazos de contrato, ofreciendo rendimiento superior al mercado de valores y convirtiéndose en un refugio relativo para quienes buscan balancear riesgo y retorno.

Rendimiento y comparativa histórica

Durante el primer trimestre de 2025, el índice FTSE Nareit All Equity REITs registró una ganancia de 2,9% en el año, mientras que el Russell 1000 y el Dow Jones US Total Stock Market retrocedieron 4,5% y 4,9%, respectivamente. A nivel global, los REITs fuera de EE. UU. mostraron un desempeño superior, impulsados por inversores que buscaban rotación geográfica hacia activos fuera de EE. UU. y alternativas ante la incertidumbre de las políticas estadounidenses.

Si bien en la última década los REITs domésticos habían superado con holgura a sus pares internacionales, el fortalecimiento del dólar y la fortaleza económica de EE. UU. han cedido espacio a una mayor diversificación. Analistas proyectan un retorno total promedio de perspectivas de retorno total promedio de 9,5% para 2025, cifra alineada con el histórico de la última década, y estiman un crecimiento de utilidades (FFO/AFFO) cercano al 4,8%. Entre los elementos positivos para 2026 se destaca un menor volumen de proyectos nuevos y una posible aceleración del crecimiento de utilidades, siempre y cuando las presiones inflacionarias se mantengan bajo control.

Desempeño por sectores y drivers operativos

El análisis sectorial revela que, a pesar de las condiciones macroeconómicas desafiantes, algunos segmentos han mostrado fortaleza sostenida. En particular, el sector retail, salud e industrial lideraron el crecimiento de ingreso neto operativo (NOI), reflejando una crecimiento interanual del NOI que supera la inflación anual del 2,4%. Por el contrario, las áreas de oficinas y telecomunicaciones registraron ventas netas y menor dinamismo.

La evolución del same-store NOI fue aún más relevante, con un avance del 3,2% interanual. Desde 2012, los REITs han vencido la inflación en cerca del 80% de los trimestres, frente al 40% durante la década precedente. Sectores defensivos, como centros de datos y self-storage, han reforzado la sectores con demanda defensiva y mostrado una menor correlación con los ciclos económicos tradicionales. Estos segmentos continúan recibiendo inversiones significativas debido a la creciente demanda de almacenamiento de información y al auge del comercio electrónico, que impulsa la necesidad de espacios logísticos y de almacenamiento flexible.

En el caso del sector retail, la recuperación de la demanda de consumo y el ajuste de portafolios hacia ubicaciones de alta densidad urbana sostuvieron un incremento notable en las rentas. El segmento salud se benefició de contratos a largo plazo con operadores hospitalarios, y el industrial aprovechó la necesidad de consolidación de inventarios cerca de centros urbanos. Este comportamiento subraya cómo algunos nichos ofrecen oportunidades atractivas de retorno ajustado al riesgo y proyectan una curva de crecimiento sostenida en el mediano plazo.

Perspectivas y riesgos futuros

De cara a los próximos meses, varios factores estructurales y megatendencias jugarán un papel determinante en el desempeño del sector REIT a nivel global. Los inversionistas destacan la importancia de la especialización, escala e innovación sectorial como motores clave que definirán la evolución hasta 2030. A su vez, la incorporación de criterios ESG y la digitalización de procesos en la gestión de inmuebles están transformando la forma en que se valoran y administran estos vehículos de inversión.

Entre las perspectivas positivas se mencionan:

• Reducción en la entrega de nuevos proyectos que atenuaría la presión en precios y rentabilidades.
• Mayor flexibilidad financiera de los emisores para aprovechar oportunidades de adquisición.
• Entornos de inflación moderada que benefician la renegociación de rentas.

No obstante, existen riesgos que podrían limitar el potencial de expansión de múltiplos y de retorno:

• Política monetaria de la Reserva Federal y alza en los rendimientos de bonos a diez años.
• Incógnitas sobre la evolución de la inflación y los ciclos económicos a nivel global.
• Impacto de aranceles y medidas de desglobalización en cadenas de suministro.

Estos riesgos obligan a los gestores a diseñar estrategias de cobertura y a diversificar entre sectores cíclicos y defensivos. Asimismo, la variabilidad de la política fiscal global y la imposición de nuevos aranceles podrían alterar los costes de construcción y renovación de activos, condicionando el apetito por proyectos de expansión.

Megatendencias estructurales

Los REITs deberán adaptarse a las transformaciones del mercado inmobiliario y a las preferencias cambiantes de arrendatarios e inversionistas. Entre las megatendencias más relevantes destacan:

• Digitalización y tecnología aplicada a la gestión de activos.
• Enfoque en sostenibilidad y certificados de construcción verde.
• Descentralización de espacios de trabajo y modelos híbridos.

Además, la economía colaborativa y el auge de plataformas de co-working han reconfigurado la oferta de espacios de oficinas, impulsando la demanda de contratos flexibles y opciones híbridas que permitan a las empresas ajustar su footprint con rapidez.

En conclusión, los REITs en mercados desarrollados han demostrado una capacidad de recuperación y adaptación extraordinarias ante un escenario global desafiante. Su combinación de activos reales, contratos estables y exposición a sectores resilientes les confiere un lugar destacado en la construcción de carteras diversificadas.

Para el inversionista actual, comprender las tendencias clave del sector inmobiliario y evaluar cuidadosamente los riesgos macroeconómicos será esencial. Aquellos que integren fundamentos sólidos con una visión de largo plazo podrán beneficiarse de oportunidades atractivas de retorno ajustado al riesgo y de la búsqueda continua de estabilidad en entornos inciertos. Con un enfoque proactivo en la gestión de riesgos y la identificación de nichos de crecimiento, los REITs continuarán siendo un componente valioso en la arquitectura de inversión global.